היתר לשיפוצים: שיפוץ מבנה בלי הוצאת היתר בניה
שיפוץ מבנה ללא הוצאת היתר בנייה – האם קיים כזה דבר?
היום ניתן לבצע עבודות שיפוץ ושינויים מסוימים במבנה קיים ו/או בבניה חדשה ללא צורך בהיתר בניה!
הרבה מכירים את זה כ"חוק המרפסות" אבל לפי חוק התכנון והבניה מדובר בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה, שנכנס לתוקפו בנובמבר 2014 – מה זה אומר לגבי שיפוץ מבנה ללא הוצאת היתר בנייה?
חוק התכנון והבניה תוקן והמשמעות היא שבחלק מהתיקון הנוגע לעבודות הפטורות מהיתר המדינה מאפשרת החל מנובמבר 2014 לבצע עבודות בניה הפטורות מהיתר בניה.
אילו שינויים ניתן לבצע ואיך יודעים מתי ניתן לבצע שיפוץ מבנה ללא הוצאת היתר בנייה?
בכל רשות יש מקבץ הנחיות שנקרא "הנחיות מרחביות" במקבץ הזה יש פרק שעוסק בעבודות הפטורות מהיתר ושם מפורטות כל העבודות שניתן לבצע אותם ללא שום צורך בהוצאת היתר בניה, הרבה אנשים לא מכירים את האפשרות הזאת ולא יודעים כמה כסף, זמן ואנרגיות זה יכול לחסוך להם.
עם תכנון יצירתי ונכון מראש ניתן להשתמש במגוון האפשרויות הללו שניתנו כדין ולמקסם את התכנון מבלי צורך לעבור אישורים דרך הרשויות, דרך רשות מקרקעי ישראל מבלי לשלם אגרות, היטלי השבחה, זכויות בניה וכד'.
דוגמאות לעבודות הפטורות מהיתר:
- גגון, סככת צל או סוכך מתקפל
- מצללה (פרגולה)
- גדר עד גובה 1.5 מ'
- פרטי עזר כגון: מצלמות, גופי תאורה, מתקן חניה לאופניים וכד'
- שילוט
- סורגים
- דוד מים, דוד שמש וקולטים
- מזגן, מערכות מיזוג אויר ומערכת טיהור אויר
- מבנים טכניים
- מבנה זמני- מכולה, אוהל, סככה וכד'
- סגירה עונתית לבתי אוכל (סגירת חורף)
- מחסן
- עבודות פיתוח, ריצוף לבית וכד'
זו רשימה של כמה דוגמאות מתוך רשימה יותר נרחבת, שמתוכה ניתן לשפץ מבנה קיים ברמה מאוד גבוהה ובשילוב עם יצירתיות וחשיבה נכונה ניתן למקסם תוצאות במינימום הוצאות ובירוקרטיה.
שיפוץ מבנה בלי הוצאת היתר בניה – למי זה מתאים?
שיפוץ זה מתאים לאנשים עם ראש פתוח שאינם מפחדים לצאת מהקיבעון שאותו הם מכירים ומוכנים לצאת למסע יצירתי שיכול להשיג מבנה קטן מימדים כפי שהוא מבלי להרחיב את הקונטור החיצוני שלו עם תוצאה גדולה – אנשים שיש בבעלותם מבנה קיים או מבנה ישן שרכשו או קיבלו בירושה ורוצים לחסוך ולהימנע מהוצאות מטורפות על ידי חידוש המבנה וביצוע שינויים חיצוניים ופנימיים משמעותיים על מנת למצות את המיטב ממנו לטובת הצרכים שלהם וכך להשיג תוצאה מיטבית עם מינימום הוצאות.
שיפוץ זה מתאים גם לאנשי עסקים שקונים מגרשים עם מבנים ישנים קיימים ורוצים לשפץ עם מינימום הוצאות ולמכור את המבנה עם רווח לאחר השיפוץ.
שיפוץ זה יכול גם להתאים לבעלי עסקים שנכנסים למבנים קיימים ורוצים לעשות שיפוץ מהפך בתוך המבנה ומחוצה לו מבלי להוציא היתר בניה.
יתרונות שיפוץ מבנה קיים:
- חיסכון גדול בעלויות הפרויקט
- זמני הביצוע מתקצרים באופן משמעותי
- הבירוקרטיה מול הוועדה מאוד פשוטה וקצרה
- חיסכון בעלויות השוטפות – מי שלא מוסיף שטחים גם לא משלם אקסטרה ארנונה וכד'
חסרונות שיפוץ מבנה קיים:
- ישנן מגבלות לסוגי השינויים, לגודלם ולסוג החומר ממנו עשויים
- פחות מתאים לבניה חדשה מאחר והמגבלות בה משמעותיות יותר מבניה קיימת
שאלות נפוצות בנוגע לשיפוץ מבנה בלי הוצאת היתר בניה:
- מה ההבדל בין פרגולה לגגון? פרגולה היא פתוחה לשמיים ואיננה מקורה, ברגע שמקרים אותה היא הופכת לגגון וגם משלמים ארנונה על הקירוי.
- אילו אנשי מקצוע צריך לשיפוץ מבנה? לטובת שיפוץ מבנה דרוש אדריכל/הנדסאי אדריכלות שיתכנן תכניות ויוציא אותם לקבלני ביצוע לטובת הצעות מחיר וביצוע, במקרים מסוימים צריך חתימת קונס' (לא בכל מקרה), מפת מדידה ממודד מוסמך, קבלן שיבצע את העבודות עצמן וספקי משנה במידה ויש פרטי נגרות, אלומיניום (חלונות/דלתות) וכד'
- מה ההבדל בין אדריכל להנדסאי אדריכלות? ההבדל המהותי הוא שהנדסאי אדריכלות מוגבל לתכנון וחתימה עד 4 קומות ממפלס פני הקרקע. בדר"כ ההעדפה היא הנדסאי מאחר והוא לא פחות מנוסה ובדר"כ יותר זול. אלא אם כן מדובר בתכנון שמעל 4 קומות ושם זה מחייב אדריכל.
- האם בכל רשות/וועדה מדובר באותן עבודות הפטורות מהיתר לשיפוץ מבנה? התשובה היא לא, לכל וועדה יש את ההנחיות המרחביות שלה ולכל וועדה ישנם כללים שונים. חשוב לבדוק לפי אזור השיפוט שבו נמצא המבנה.
- כמה זמן לוקח לתכנן שינויים כאלה? התכנון מתבצע ע"י אדריכל /הנדסאי אדריכלות וזה יכול לקחת עד 4 חודשים מרגע חתימת חוזה. (תלוי בגודל ובסוג הפרויקט)
- איך בוחרים אדריכל/הנדסאי אדריכלות לפרויקט כזה? ראשית, חשוב לקבל מס' הצעות מחיר על מנת להבין את מחירי השוק, שנית כדאי לקחת מישהו/י שעסק בתחום שמכיר את תקנות הפטור ואם מוצאים אחד/ת שיש לו ניסיון מתוך רשויות מקומיות אז יש לו יתרון משמעותי.
- ממה כדאי להיזהר? באופן כללי תמיד חשוב לפני שסוגרים עם אנשי מקצוע, לתאם ציפיות ולהעלות את הציפיות על הכתב- חתימת הסכם/חוזה דבר זה עלול למנוע המון בעיות וסימני שאלה מיותרים. בנוסף חשוב לבדוק רישיון של איש המקצוע – לא להתבייש ולבקש לראות רישיון בתוקף. דבר נוסף – לא לשלם את כל המחיר מראש! תמיד להשאיר 10-20% לסוף.
- איפה רואים רשימה של העבודות הפטורות מהיתר? באתר של כל רשות מקומית/מועצה אזורית/עירייה יש "הנחיות מרחביות" שם תמצאו את הרשימה המפורטת מה היא כוללת ומה המגבלות שלה. אם אתם לא מוצאים שם תרשמו בגוגל הנחיות מרחביות ושם הרשות לדוג' – "הנחיות מרחביות מועצה אזורית עמק חפר".
- האם השיפוץ הזה מתאים לכל מבנה? חד משמעית לא, שיפוץ זה מתאים בעיקרו למבנים קיימים/ישנים שלא מעוניינים להגדיל את הקונטור (נפח) החיצוני שלהם ובכל זאת לשנות אותם משמעותית. הוא גם מתאים לחידוש עסקים, ותוספות בניה חדשות קטנות שאינן מצריכות היתר לשיפוץ מבנה
אם יש לכם שאלות נוספות בנוגע לשיפוץ מבנה ישן בלי הוצאת היתר בניה, ובכללי על היתר לשיפוצים, אתם מוזמנים לפנות אלינו ללבנות בשקט – תכנון אדריכלי מקצועי!
אולי יעניין אתכם גם: היתר בנייה לשימוש חורג
