היתר ותכנית שינויים לתוספות בנייה – הקדמה
היתר ותוספות בניה – כל מבנה מחויב ע"פ חוק התכנון והבניה בהיתר בניה כדין, היתר בניה זה רישיון למבנה .
לכל היתר בניה יש דף היתר – שזה דף A4 המפרט פרטים טכניים הכוללים את מיקום המבנה, כתובת, גוש חלקה, מי הבעלים של ההיתר ומי אנשי המקצוע החתומים עליו כאחראיים וכמתכננים.
בנוסף מצורף לכל היתר בנייה "גרמושקה" שזה תשריט ארוך מאוד, בכמה גיליונות נייר בגודל A0המחוברים כמו אקורדיון ובהם יש פירוט של כל המבנה והפיתוח המסומן באמצעות תשריטים אדריכליים הכוללים : תכנית קומת קרקע, מרתף, קומה א', חתכים, חזיתות פרטי מדרגות, ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) חישובי שטחים וכד'…
מקור המילה "גרמושקה" הוא ברוסית ומשמעותו "אקורדיון" התשריט גרמושקה נפתח כמו אקורדיון ומשם המילה.
מהי תכנית שינויים להיתר בנייה?
אם רוצים לבצע שינויים במבנה שיש לו היתר, שינויים כגון: תוספות שטחים, פתיחת פתחים בחזיתות, הקטנת/הגדלת פתחים, שינוי שיפוע של הגג או סוג הגג, קומת גלריה, תוספת של מעלית, תוספת קומה שלמה וכד'.
הדבר דורש היתר שינויים זה אומר שצריך לקחת את ההיתר המקורי ולסמן על גביו את השינויים שמעוניינים לבצע, מי שמוסמך לבצע ולהגיש את זה הוא הנדסאי אדריכלות/אדריכל בעל רישיון בתוקף.
להיתר שינויים קיימים 3 מסלולים:
- מסלול רישוי זמין רגיל – הארוך – זהו מסלול שבדר"כ יש בו תוספות והגדלת שטחי הבניה, במקרה כזה הדבר דורש את אישור בעל הקרקע שזה בדר"כ רשות מקרקעי ישראל (אלא אם כן הקרקע היא בבעלות פרטית והדבר יותר מתקצר משמעותית), אך ברוב המקרים הבעלות היא לא פרטית, בנוסף ישנן הקלות הדורשות פרסום, שלא יהיו מתנגדים, תשלומי היטלי השבחה, אגרות בניה ואישורים רבים לטובת פתיחת תיק ומעבר תנאי סף להגשת הבקשה. מסלול זה אורך בין 4 חודשים ל8 חודשים והוא מתאים לשינויים מהותיים וגדולים כגון : תוספות בניה, קומת גלריה, שינוי גבהים, שינוי סוג הגג משטוח לרעפים, תוספת יחידה, בריכה וכד'.
- מסלול רישוי זמין מקוצר – במסלול זה השינויים הם לא מורכבים ופחות דורשים אישור בעל קרקע, או אישורים מסוימים ואין להם תשלומים על תוספות בניה, היטלי השבחה או הקלות ולכן זמן ההגשה שלהם פחות ארוך מהרגיל. מסלול זה אורך בין חודשיים לחצי שנה והוא מתאים לשינויים שאינם דורשים מקבץ רב של אישורים ותשלומי אגרה.
- מסלול "התרת מהנדס" – מסלול זה הוא חדש ומורכב הרבה פחות במהות השינויים שלו לכן מאחר והוא פשוט להגשה ואין תנאים מיוחדים שצריך לעמוד בהם ניתן להגיש אותו תוך 21 יום לוועדה ומהנדס העירייה/הרשות מוסמך לחתום עליו ללא צורך בהעלאה לדיון בוועדה.
מסלול זה מתאים בעיקרו לשינויים מינוריים וקטנים כגון : שינוי חזיתות המבנה, שינוי חומרי בניה, שינוי גדרות וכד'.
היתר ותוספות בניה – שאלות נפוצות על תכנית שינויים להיתר בנייה:
באילו מקרים נדרש תכנית שינויים להיתר בנייה?
- טופס 4/תעודת גמר – כשבונים מבנה חדש מאפס, ובמהלך הבניה רוצים לבצע שינויים מההיתר המקורי, זה קורה המון במהלך בניה ! במקרה כזה הדבר מחייב הגשת תכנית שינויים לוועדה על מנת ליידע אותה בשינויים שנבנים בסטייה מההיתר ולקבל על כך היתר מתוקן (היתר שינויים). ללא היתר מתוקן לא תינתן תעודת גמר למבנה.
- מכירת נכס – ישנם מקרים, בהם לאורך השנים נעשו שינויים במבנה בפועל, אבל לא הוגשו על השינויים הללו תכניות לוועדה, הדבר יוצר בעיה ומכשול כשרוצים למכור את הנכס. מאחר והקונה או יועציו מטעמו בודקים התאמת המבנה להיתר ומגלים שיש אי התאמה בין ההיתר למה שבנוי בשטח, הדבר מחייב את המוכר להגיש תכנית שינויים בדיעבד ולהוציא היתר שינויים להכשרת חריגות בניה.
- הרחבה או שינוי של המבנה – כשרוצים להרחיב את הקונטור המקורי של המבנה ולשנות אותו בעבודות הטעונות היתר בניה מחויבים להגיש תכנית שינויים המתארת את השינויים הנדרשים.
מה קורה אם בכל זאת בונים אבל לא מגישים תוכנית שינויים לאחר בנייה?
בניה חדשה
בסוף הבניה המבנה יהיה מחויב להוציא תעודת גמר (טופס 4 לשעבר) המאשרת חיבור לתשתיות (חשמל, מים וביוב) מי שמנפיק תעודת גמר זו מחלקת פיקוח בניה הבודקת את התאמת המבנה להיתר, אם יהיו סטיות בבניה מההיתר לא תינתן תעודת גמר וללא תעודת גמר המבנה לא יחובר לתשתיות.
בנוסף, במידה והאכיפה תעלה על כך בסמכותה להטיל קנסות כספיים מאוד גבוהים ו/או להגיש כתב אישום בגין עבירה פלילית (עבירת בניה היא עבירה פלילית העלולה להוות רישום פלילי במשטרה).
בנייה ישנה (קיימת)
היום יש טכנולוגיות מתקדמות ותצלומי אוויר המסוגלים להוכיח ולהביא ראיות להגשת כתב אישום על בניה ישנה ללא היתר בנייה, נולד תיקון 116 לחוק התכנון והבניה המגדיל את הכלים והסמכויות של הרשויות לאכיפה והדבר נמצא בבקרה של היחידה הארצית לדיני תכנון ובניה לאכיפה כך שאם לא נתפסתם היום, תיתפסו בעוד שנה, שנתיים…מתישהו זה יגיע. והמשמעות היא שגם תשלמו כפל אגרות, קנסות גבוהים ותתפללו שהרשות תאכוף ולא המדינה כי למדינה יש כלים יותר אכזריים וכואבים בכיס. לא מומלץ ☺ לרוץ להכשיר את השרץ !
מי מורשה להגיש תכנית שינויים?
אדריכלים/הנדסאי אדריכלות – העדיפות היא להנדסאים מאחר והם לא פחות מנוסים ומוסמכים אלא גם יותר זולים. החיסרון שלהם הוא שהם לא מורשים להגיש תכניות למבנים מעל 4 קומות מעל הקרקע ומצב כזה מחייב אדריכל.
כמה עולה תכנית שינויים לתוספות בנייה?
תכנית שינויים עלותה היא לפי שעות עבודה של המתכנן, העלות תלויה באופי השינויים, בכמותם, ובעבודה הכרוכה בכך. ככל שהיא יותר מורכבת היא עולה יותר וככל שהיא יותר פשוטה העלות היא נמוכה. העלות היא עבור שכ"ט למתכנן המכין תכניות אדריכליות גם לוועדה לאישור וגם ליועצים לביצוע והצעות מחיר.
ההמלצה שלי היא תמיד – לקחת 3 הצעות ולבחור את הזולה מבניהן הכוללת את הכי הרבה פרטים. (בגדול העלות נעה בין 8,000-30,000 תלוי בגודל הפרויקט ובמהותו)
האם כל שינוי במבנה מחייב תכנית שינויים לתוספות בנייה?
לא כל שינוי, בעיקרון כל עבודה שאינה מופיעה בתקנות הפטור מחייבת היתר שינויים.
ראה מאמר על "שיפוץ מבנה ללא צורך בהוצאת היתר". שם יש פירוט על תקנות הפטור
לבנות בשקט – תכנון אדריכלי מקצועי!
