בדיקת נכסים לפני רכישה – הקדמה
בדיקת נכס לפני רכישה – לפני שרוכשים נכס חשוב להבין שהבדיקה הראשונית היא הבדיקה החשובה ביותר!
במאמר זה ריכזתי לכם לפי 5 שלבים איך מבצעים בדיקת דירה לפני קנייה באופן ראשוני, ללא צורך ביועצים וללא צורך בהוצאת כספים:
להוציא נסח טאבו של הנכס
- איך מוציאים נסח טאבו?
נסח טאבו ניתן להנפיק באתר של דואר ישראל לפי כתובת או גוש וחלקה של הנכס (זה עולה בסביבות ה17 ₪).
- איזה מידע נסח טאבו נותן לנו?
בנסח רשומים הבעלים החוקיים של הנכס, והערות אזהרה שאמורים להניף לנו דגל אדום במידה ויש בעיה שרצוי לבדוק אותה.
בנסח מפורט השם המלא של הבעלים זה יכול להיות אדם פרטי, חברה, תאגיד המדינה (רשות מקרקעי ישראל, הרשות המקומית וכד' בנוסף מפורט מס' תעודת הזהות של הבעלים או מס' ח.פ וכד' לפעמים גם מצוינות כל מיני הערות שנותנות לנו מידע חשוב כלפי הנכס הנמכר, לדוג':
אם קיים נכס שיש בגינו צו הריסה מבית משפט – הדבר אמור יהיה להיות רשום כ"הערת אזהרה" על גבי הנסח ולפי ההערה ניתן יהיה להוציא את פסק הדין מבית המשפט או מהעירייה ולהבין על מה יצא צו, זה יכול להיות על חריגות בניה שקיימות ולא נהרסו וכד'.
בדיקת דירה לפני קנייה – זיהוי בעלים
לאחר שהוצאתם נסח טאבו של הנכס ואתם יודעים שהבעלים הוא ישראל ישראלי (לדוג') אז רצוי מאוד לבקש תעודה מזהה ולראות שאותו אדם שמציג את עצמו כך, יהיה תואם למס' הרשום על גבי הנסח. חברים לבקש תעודה מזהה זו לא בושה!
בדיקת התאמת הנכס להיתר במסגרת
לאחר שאתם רגועים ואתם בטוחים שמי שעומד מולכם הוא אכן הבעלים, נותר לבדוק את התאמת המבנה להיתר שבתוקף.
למי שמסוגל להבין בקריאת תכניות זה יכול להיות מאוד פשוט – מוציאים את ההיתר מהארכיון של הוועדה, והולכים לשטח ופשוט בודקים שמה שמתואר בתשריט ההיתר קיים בשטח בדיוק אחד לאחד.
אם אין התאמה המשמעות היא שישנם חריגות בניה. מי שקשה לו לקרא תכניות מוזמן תמיד לבקש מאיש מקצוע (אדריכל/הנדסאי אדריכלות) שיסייע.
תוכלו להתייעץ איתי טלפונית ללא עלות.
היעדר חובות לרשות
אחרי שבדקתם התאמת המבנה להיתר ואתם מוכנים לשלב הבא, אני ממליצה בחום לשלול חובות פתוחים של הבעלים מול הרשות, חובות תשלומי ארנונה, תשלומים של הוצאות שוטפות (ביוב, מים, חשמל, שמירה וכד').
איך עושים את זה? פשוט ניגשים לכל המחלקות הרלוונטיות ברשות בשעות קבלת קהל ומבקשים לדעת אם ישנם חובות כלשהם פתוחים.
זכויות הבניה של הנכס
חשוב מאוד להבין מה הן זכויות הבניה לנכס המדובר, זכויות בניה הן למעשה רשימה של סעיפים המגדירים מה מותר לבנות בנכס, מה נוצל, מה טרם נוצל, וכד'.
ברגע שרוצים לקנות נכס וחושבים להרחיב אותו, לשנות אותו לשפץ או לעשות תיקוני חשמל, רצוי מאוד להבין מה מה הן המגבלות הקיימות ולתאם ציפיות.
בין אם אתם רוצים מטבח משודרג, שירותים או אפילו וילונות מעוצבים.
שאלות נפוצות וחשובות על בדיקת נכס לפני קנייה:
מה זה נסח טאבו?
נסח טאבו זה בעצם רישום ברשות האוכלוסין של הבעלים החוקי של הנכס, הנסח גם מכיל הערות חשובות שאמורות להוות מנגנון הגנה לקונה.
איך בודקים שהנכס תקין ואין בעיות?
שתי אפשרויות לגבי בדיקת בית לפני קנייה:
- להיעזר בהסבר שלי, להוציא לבד את ההיתר מהארכיון ולנסות לראות שהבנוי בשטח תואם להיתר ואז המבנה תקין והוא בנוי לפי היתר.
- להיעזר באדריכל/הנדסאי אדריכלות תמורת סכום שעדיף להוציא אותו מאשר להיות מופתעים לבעיה שעלולה לעלות המון כספים אח"כ, ולקבל הצהרה חתומה שלו שהכל תואם להיתר.
ואם מצאתי נכס שאני מעונין בו ויש בו חריגות בניה?
ברגע שאתם קונים נכס עם חריגות בניה, החריגות אוטומטית עוברות אליכם ובאופן תיאורטי ניתן לטעון לאכיפה כנגדכם אם לא תסדירו אותם, לא לוותר בשום פנים על בדיקת נכס לפני קנייה!
איך אני יודע שהחריגות שקיימות ברות הסדרה?
אדריכל/הנדסאי אדריכלות יוכל לערוך בדיקה כזו בתשלום – זה נקרא "בדיקת התכנות תכנונית" מול הרשות ומול התב"ע.
אילו בעלי מקצוע חשוב לערב בתהליך רכישת הנכס?
אני ממליצה על שלושה בעלי מקצוע שלא ניתן לוותר עליהם בתהליך הרכישה ובדיקת בית לפני קנייה: עורך דין מקרקעין, שמאי ואדריכל/הנדסאי אדריכלות.
לשאלות טלפוניות ללא עלות לגבי בדיקת נכס לפני קנייה ובכלל: התקשרו ואשיב בשמחה ☺
אתי אליאל – לבנות בשקט – תכנון אדריכלי מקצועי!
אולי יעניין אתכם:
