הקדמה
אתם לקראת רכישת בית מגורים/דירה ואתם לא יודעים בשלבים הראשוניים האם בית המגורים בנוי ע"פ היתר הבניה. הבדיקות הראשוניות המבוצעות על ידי עו"ד אינן כוללות בדיקות תכנוניות המתייחסות לתוכניות בניין עיר והיתר הבנייה ולכן חשוב מאוד שבתחילת הדרך ילווה אתכם גם אדריכל/ית או הנדסאי אדריכלות שיבצע בדיקת נכס לפני קנייה ויתן לכם חוות דעת תכנונית לגבי מצב הנכס הקיים אל מול היתר הבניה.
חברים, חובה לבצע בדיקת התאמה להיתר בניה לפני שרוכשים נכס! למה?? כי התוצאה עלולה לשנות את השיקולים שלכם לגבי הרכישה בצורה משמעותית.
מה כוללת בדיקת התאמה להיתר בניה?
בדיקת זכויות הבניה:
בדיקת הזכויות יכולה ליידע עבורנו מה השטחים המותרים לבניה (בחלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות), אילו שטחים שכבר קיימים בדירה לא ניתן להכשירם בדיעבד מאחר ונוצלו מירב זכויות הבניה. אילו תכניות חלות על החלקה ואילו בתהליך וכד'.
בדיקת תכניות ההיתר של הנכס:
היתר הבנייה מהווה מסמך משפטי שעל בסיסו נבנה הנכס ונקבעו השימושים המותרים בו, בבדיקה זו תבינו האם קיימת אי התאמה בין הבנוי בפועל לבין המותר בהיתר ואם קיימת מה ההיקף שלה ומה הן ההשלכות שלה.
שימושים מותרים:
רוב האנשים סבורים שמה שכתוב בנסח הטאבו או בארנונה הוא מה שמותר אבל הדבר לא נכון, מה שקובע בסופו של דבר את השימוש המותר זה מה שכתוב על גבי היתר הבניה בלבד.
העובדה שבנסח הטאבו או בארנונה נרשם הנכס כ-"דירה" לא מעיד שהשימוש המותר הינו דירה על פי ההיתר. הרבה פעמים מתגלות סתירות בין מה שכתוב בארנונה לבין מה שכתוב בהיתר – שורה תחתונה מה שקובע זה מה שכתוב על גבי היתר הבניה. אם כתוב בהיתר מחסן אז מותר רק מחסן, אם כתוב בהיתר משרד אז מותר רק משרד ולכן כל פעם שיש סתירה בין מה שכתוב בהיתר לבין השימוש הקיים בפועל מדובר בחריגת בניה ובמקרים כאלה ניתן להגיש כתב אישום כנגד בעל הנכס בעבירה של שימוש בחריגה מהיתר ולדרוש את הפסקת השימוש וזאת בנוסף להטלת קנסות.
.
בדיקת תיק הבניין
תיק הבניין יכול לכלול מידע חשוב בנוגע להיסטוריה התכנונית של הנכס, בקשות להיתר, תביעות משפטיות, תיק פיקוח פעיל, היעדר טופס4/תעודת גמר, ערבות בנקאית קיימת וכד'. כל המידע הזה יכול להוות שיקול רציני כלכלי להחלטה האם לרכוש את הנכס בהתאם לממצאים שהתגלו.
שאלות נפוצות:
האם דוח שמאי לפני רכישה כבר עונה על הצורך בבדיקת התאמה להיתר בניה?
דוח שמאי הוא דוח מאוד חשוב ומפורט לפני רכישת נכס אך הוא שלב יותר מתקדם שחשוב להתייחס אליו לאחר תוצאות בדיקת ההתאמה להיתר, מאחר והוא כולל היבטים שונים אחרים הנוגעים בעיקרם להערכת שווי הנכס.
מי עושה בדיקת התאמה להיתר בניה?
מי שיכול לתת מענה לבדיקת התאמה להיתר הוא שמאי, אדריכל, הנדסאי אדריכלות – מומלץ ביותר לקחת מישהו שמכיר את עבודת הפיקוח ברשויות – אדריכל/הנדסאי אדריכלות שיש לו ניסיון ברשויות מקומיות ובוועדות לתכנון ובניה יראה את הדברים מזווית העין של האכיפה וחוות דעתו תהיה יותר עניינית. משרדנו מתמחה בבדיקות מן הסוג הזה ועם וותק של 10 שנים מתוך הרשויות.
למי זה מתאים בדיקת התאמה להיתר בניה?
בדיקת התאמה להיתר יכולה להתאים לחברות שיש להן רשתות וסניפים חדשים שנפתחים ברחבי הארץ והן זקוקות לבדיקות התאמה להיתר בשלבי הגשת בקשה לרשיונות עסק. בנוסף לכל מי שמעוניין לבדוק בית מגורים לפני רכישה, לכל מי שמעוניין להשכיר עסק, דירה, בית וכל מבנה אחר.
כמה זה עולה בדיקת התאמה להיתר?
בדיקת התאמה להיתר בניה נעה בין 4000 ₪ ל10,000 ₪ תלוי בגודל ובהיקף הנכס הנבדק. המחירים נעים מבתים פרטיים ועד מפעלים שיכולים גם להגיע ליותר מ10,000 ₪.
לסיכום,
בית קונים בדר"כ פעם אחת והעסקה כרוכה בסכום מאוד גדול של כסף לכן חשוב להשקיע בבדיקה המקדימה הזו כדי לבצע את העסקה הכי נכונה עבורכם.
אם ישנן שאלות נוספות שלא מופיעות במאמר הזה אתם מוזמנים להתקשר למשרדנו 0544652199 אתי אליאל – לבנות בשקט ולקבל ייעוץ טלפוני ללא עלות. או להשאיר פרטים באתר ונחזור אליכם.
